こんにちは！ソコスモの谷村です！

 

初期費用をなるべく安く抑えたいとお考えのあなた！

賃貸の初期費用は、値下げ交渉がうまくいくと家賃1ヶ月分ぐらいの費用を抑えることが出来るんです！

しかし、初期費用には様々な項目があり、ただ「安くしてほしい」と言っても

取り合ってもらえないことが多いんです。

 

そこで当記事では、賃貸の初期費用にはどんな項目があるのか、値下げ交渉しやすいのはどれか、

交渉のコツやタイミングなどを解説していきます！

 

賃貸の初期費用で交渉しやすい項目はある？

初期費用の内訳	費用の相場	交渉
敷金	家賃の1ヶ月分	△
礼金	家賃の1ヶ月分	△
日割り家賃	入居日によって変動	〇
前家賃（翌月家賃）	家賃の1ヶ月分	〇
クリーニング費用	広さや払う時期で変動	△
鍵交換費用	15,000円～20,000円+税	△
保証会社利用料	家賃総額の0.5～1ヶ月分	×
火災保険料	15,000円～20,000円	△
仲介手数料	家賃の1ヶ月分+税	〇
その他オプション	不動産屋によって変動	◎
合計	家賃の4.5ヶ月～5ヶ月分

 

賃貸の初期費用を交渉したい人は、前提知識として「どのような項目があるか」と「相場」を知っておきましょう！

相場からかけ離れた金額の値引き交渉は失敗しやすいです。

払う理由が納得できなかったり、相場と比べると高い項目には交渉の余地があります。

 

敷金・礼金

敷金は家賃滞納時や退去時の修繕に備えて入居時に預けるお金です。

家賃の1ヶ月分かかる募集が多く、2ヶ月分などのお部屋もあります。

 

礼金はお部屋を借りるお礼として大家さんに払うお金です。

礼金の相場は敷金とほぼ同じで、こちらは退去時に返金はされません。

敷金と礼金は物件によって金額の違いが大きいです。

中には敷金礼金が0円で初期費用を抑えられる「ゼロゼロ物件」もあります。

 

日割り家賃・前家賃

入居日を含む月の「日割り家賃」と「前家賃」は、初期費用で払うのが基本です。

物件によっては入居月の2ヶ月先まで初期費用で払う場合があります。管理費や駐車場代などの毎月かかる費用も同じです。

 

▼家賃や管理費自体の値下げは難しい

家賃や管理費はエリアや物件の質に沿った相場からかけ離れることはありません。

入居者が決まる見込みの、採算が取れる金額に設定されています。

一度値下げをすると、大家さんにとっては「損」がずっと続きます。

その為、交渉の難易度は高く、断られる可能性が高いです。

 

クリーニング費用

	クリーニング費用の相場
ワンルーム・1K	30,000～40,000円
1DK、1LDK	30,000～50,000円
2DK、2LDK	40,000～80,000円
3DK、3LDK	50,000～90,000円
4DK、4LDK	70,000～100,000円

 

クリーニング費用とは、退去後の専門業者による清掃費用のことです。間取りの他に、お部屋の広さによっても金額が異なります。

退去時に敷金から差し引くか、初期費用として前払いするケースが多いです。

 

鍵交換費用

鍵交換費用は、前の入居者が使っていた鍵とは別の鍵に交換する為に払う費用です。

相場は1.5万円～2万円＋税ですが、セキュリティの性能が高い【ディンプルキー】や、

複製の難しい特殊な鍵は3万円以上かかる事もあります。

 

保証会社利用料

保証会社利用料（保証料）は、保証会社に払う手数料です。

保証会社とは、連帯保証人の役割を引き受けてくれる会社のことです。

初回保証料の相場は、家賃の0.5ヶ月分で、以降は1年毎に1万円ほどの更新保証料がかかる会社が多いです。

物件によって使える保証会社が違います。保証料が高いところは、家賃の1ヶ月分ほどかかることもあります。

 

火災保険料

火災保険料は、災害に備えて保険に加入するための費用です。

保険料は家財が補償される金額などで変わりますが、相場は2年間で1.5～2万円ほどです。

保険会社やプランは、大家さんや管理会社から指定されることが多いです。

 

仲介手数料

仲介手数料は、お部屋を紹介してくれた不動産屋に払う手数料です。

相場は家賃の1ヶ月分＋税で、これは法律で定められた上限金額です。

入居者と大家さんで折半するのが原則ですが、承諾があれば片方に全額を請求できるルールがあります。

大家さんが仲介手数料を負担する募集は稀で、入居者が全額負担する条件で申し込むお部屋がほとんどです。

 

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その他オプション費用

オプション費用の例

・消臭、消毒施工
・害虫駆除
・24時間サポート
・消火剤、消火器代　など

不動産屋や管理会社がオプションでサービスを付けているときに必要な費用です。

内容によって金額に差があります。

消臭・消毒施工代や害虫駆除は1～1.5万円ほど、消火剤などは5,000円ほどが目安で、1度だけかかります。

24時間サポートは、管理会社が閉まった後でも水漏れなどの応急処置をしてもらえるサービスです。

2年間で1.5万円ほどで、千円程度を毎月払うパターンも有ります。

 

賃貸の初期費用で値下げしやすい項目と相談のコツ7選

①不要なオプション費用を外してもらう

不要なオプション費用を外してもらう交渉は、初期費用を安くしたいときに最も成功率が高いです。

たとえば、内見したクリーニング済のお部屋が綺麗ならば、消臭・消毒施工代を外したり、

虫の少なそうな物件であれば害虫駆除を外すなどです。

オプション費用が多い物件では、すべて外すと初期費用を3万円～4万円は抑えられます。

交渉して【必須】と言われた費用は外せませんので、諦めましょう。

 

②敷金・礼金の減額を相談する

敷金と礼金が似た条件の物件と比べて高いときは、0.5ヶ月分ほど値下げしてもらえることがあります。

価格設定が相場と比べて強気な場合、礼金2ヶ月を1～1.5ヶ月にしてもらったり、

数万円安くしてもらう交渉は通りやすいです。

2ヶ月から0.5ヶ月など金額が大きな交渉や、0円にしてもらう交渉は断られやすいです。

 

③日割り家賃・前家賃の調整

入居日を月初か月末にすることで、初期費用に含まれる家賃を0.5ヶ月分ほど減らせます。

結局は翌月に払いますが、給料日の前などで出費を抑えたいときに有効です。

月初～10日くらいまでの入居なら、前家賃を初期費用から外してもらえるケースがあります。

月末の入居なら、初期費用は日割り家賃1日分と前家賃で済みます。

引っ越しの希望日が前後しても問題ないときは、不動産屋に相談してください。

管理会社のルールや申込むタイミングによっては調整が難しいです。

 

④クリーニング費用の減額、支払時期の相談

クリーニング費用が初期費用に含まれるときは、減額の交渉か、支払時期を退去時に変更する交渉をしてみましょう。

 

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、入居者がきちんとお部屋を掃除出来ているなら、

クリーニング費用は大家さんの負担が望ましいとされています。

ただし、こちらはあくまでもガイドラインなので、実態とは差がある内容も多いことも知っておきましょう。

 

⑤鍵交換費用を交渉または節約

ガイドラインでは、クリーニング費用と同じく鍵交換費用も大家さん負担が望ましいとされています。

無料にするのが難しくても、ダメ元で値引きを相談してみるのはアリです。

セキュリティ機能にこだわらないなら、物件によって鍵交換費用が安いプランを選べます。

2.5万円のディンプルキーではなく、1万円のU9タイプを選ぶなどです。

電子ロックの物件を選べば電池代だけで済みます。管理会社の空室同士で鍵を交換する「ローテーション」なら鍵交換費用が無料です。

 

⑥連帯保証人を立てて保証会社利用料を減らす

入居者以上に収入がある連帯保証人を立てられれば、保証会社を使わずにお部屋を借りられる可能性があります。

保証会社を使わなければ、家賃の0.5ヶ月分は初期費用を抑えられます。

1～2年毎の更新保証料もかからないのでお得です。

連帯保証人のみで契約ができるかどうかは大家さんの審査次第です。

保証会社が外せなくても、連帯保証人を立てて初回保証料が20～30％安いプランを選べることもあります。

 

▼保証会社を使わずに借りられる物件は10％未満

収入の安定した連帯保証人が立てられても、

保証会社を使わないと借りられないお部屋がほとんどです。

保証会社を使わないお部屋を希望の方は、選べる物件数が減ってしまうと思いましょう。

 

⑦仲介手数料の値下げを相談する

紹介した項目の交渉をすべて断られたら、不動産屋に仲介手数料の値下げを相談してみて下さい。

予想外の費用がかかったり、入居日が早まったりしたときは、採算が取れる範囲なら値下げしてもらえます。

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賃貸の初期費用の交渉に適したタイミングとは？

お部屋に申し込む前に相談するのが原則

家賃や初期費用、入居日の目安などに納得してから申し込むのが原則です。

申し込んでから交渉を始めると、交渉される側は後出しに感じてしまいます。

お部屋を探す段階から、予算の限度や契約できる条件を不動産屋にしっかりと伝えておくことが大切です。

希望を正確に伝えているほど、自分にピッタリのお部屋が見つかりやすいです。

値下げできる限度も早めに教えてもらえます。

 

閑散期や人気がない物件は値下げ交渉しやすい

引っ越す人が少ない6月～8月などの閑散期や、周辺環境がうるさい、築年数が古いなどの理由で

人気がない物件は交渉が通りやすいです。

ずっと空室のままよりは、値引いてでも入居してもらった方が大家さんにとってお得だからです。

 

交渉は不動産屋に任せたほうが良い

内見などで大家さんや管理会社と話す機会があっても、自分で交渉するのはやめましょう。

適切なタイミングで上手に伝えないと審査に影響する場合があります。

 

賃貸の初期費用を値下交渉するときの5つの注意点

①値下げがいくらなら納得するか具体的に伝える

交渉は不動産屋と通しておこないます。値下げしたい項目と金額は具体的に伝えましょう。

「可能な限り安くしてほしい」などと曖昧だと、

いくらなら納得してもらえるのか不動産屋が分からずに困ってしまいます。

交渉結果が出た後は、手続きを進められるかキャンセルするか、

返答期日までに回答を求められるパターンが多いです。

②初期費用の損得はトータル金額で考える

	仲介手数料無料 敷金礼金1ヶ月	仲介手数料1ヶ月 敷金礼金なし
敷金	70,000円	0円
礼金	70,000円	0円
仲介手数料	0円	70,000円
日割り家賃	35,000円	35,000円
前家賃（翌月家賃）	70,000円	70,000円
クリーニング費用	0円	33,000円
鍵交換費用	22,000円	22,000円
保証会社利用料	35,000円	35,000円
火災保険料	15,000円	15,000円
合計	317,000円	287,000円

表は、家賃が7万円で、敷金礼金、クリーニング費用、仲介手数料が違う条件で初期費用を比べた例です。

仲介手数料が1ヶ月あっても、敷金礼金なしの方が3万円安いです。

初期費用にはさまざまな項目があり、物件ごとに条件が違います。

1つの費用にこだわると予算をオーバーしやすいので気を付けてください。

不動産屋に交渉を頼むときは、最初の見積りや交渉前と比べて、いくら安くなっているのか見て損得を考えられると良いです。

 

③繁忙期は値下げ交渉が通りにくい

引っ越しする人が多い1月～3月や9月～10月の繁忙期は交渉の難易度が上がります。

良い物件ほど早く埋まるので、予算内で希望に近いお部屋に1番手で申し込めたら成功と考えましょう。

初期費用の交渉に時間をかけていると、審査に落ちてしまったり申込みを断られるケースもあります。

 

④入居審査に時間がかかる

交渉があると、入居審査に通常より時間がかかります。

不動産屋と管理会社、大家さんの間でやりとりが増えるからです。

入居日の調整や初期費用の入金など、不動産屋からの連絡や手続きに遅れず対応する必要があります。

通常は申込から2週間後に入居日を設定して、余裕を持って手続きを終わらせないといけません。

手続きに日数がかかっても、入居日は後ろに延ばせないので要注意です。

 

⑤契約直前で切り出すと入居を断られる場合がある

契約前に交渉を切り出すのはハイリスクハイリターンで、おすすめはできません。

他に入居希望者がいないなら、契約を進めてほしいと考えた大家さんに妥協してもらえる可能性はあります。

しかし、大家さんに非常識と思われて入居を断られるリスクがあります。

手続きが振り出しに戻ると、お部屋探しにかけた時間や労力が無駄になってしまいます。

 

賃貸の初期費用はどうやって交渉する？

値下げ交渉はメールやチャットでするのがおすすめ

初期費用はメールやチャットで交渉すると確実です。電話より時間やストレスが少なく

連絡の行き違いも防げます。

電話や対面だと、担当に嫌な態度を取られないか心配が残ります。

内心では「安くしてほしい」と思っていても、口頭で値下げの相談をするのは抵抗を感じるものです。

交渉の相談は日常的にあるので、遠慮なく相談してください。

出来るだけ早めに伝えて頂けた方が対応できることは増えます。

 

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