「契約書ってどこを読めばいいの？」「難しい言葉だらけで何が書いてあるかよくわからない…」と感じている人、実はかなり多いんです。

賃貸の契約書で見るべきところは大きく6つ。この6項目を押さえれば、サインしてから「こんなはずじゃなかった」を防ぐことができます。

この記事では、岡山で部屋探しをサポートするソコスモのスタッフが、契約書チェックのポイントをわかりやすく解説します。難しい法律用語もできるだけ噛み砕いてお伝えするので、ぜひ最後まで読んでみてください。

契約書を見る前に知っておきたい「2つの書類」の違い

賃貸の契約でサインを求められる書類は、実は大きく2種類あります。

• 重要事項説明書：宅地建物取引士が口頭で説明しながら内容を確認する書類。物件のリスクや制限などが書かれています。
• 賃貸借契約書：貸主と借主の権利・義務を定めた契約の本体。サインした瞬間から法的に有効になります。

重要事項説明書は「事前に読んで納得してもらうための書類」、賃貸借契約書は「実際に契約内容を定める書類」です。どちらも同じくらい大切なので、両方しっかり目を通しましょう。

よくある失敗が「当日に初めて見て、流れで押印してしまう」こと。できれば事前にコピーや画像をもらって、ゆっくり読む時間を確保するのがおすすめです。ソコスモではLINEで事前に書類の内容を共有することも対応できますので、気軽に相談してみてください。

契約書でしっかり確認したい6つのポイント

以下の6項目を、契約書を手にしたらぜひチェックしてください。

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

①〜③「お金まわり」の確認ポイント

契約期間と更新料

一般的な賃貸は「普通借家契約（2年更新）」が多い傾向にあります。ただし、物件によっては「定期借家契約」になっているケースも。定期借家は、原則として契約期間が終わったら退去しなければならない契約なので、契約の種類をしっかり確認してください。

更新料については、「家賃1ヶ月分程度」が目安のことが多いですが、無料の物件もありますし、金額はケースによって異なります。更新事務手数料が別途かかる場合もあるので、合わせて確認しましょう。

家賃・共益費・管理費の内訳

広告に掲載されている家賃だけが毎月の支払いとは限りません。共益費・管理費が別途かかる物件も多く、実際の月額負担は「家賃＋共益費」になることがほとんどです。契約書には毎月の支払い総額が明記されているので、ここを見て「広告と合っているか」を確認しましょう。

敷金の返還ルール

敷金は、退去時に部屋の修繕費などを差し引いた残りが返ってくるお金です。「敷金から差し引く費用の範囲」が曖昧なまま契約すると、退去時にトラブルになりやすいんです。

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による劣化（経年劣化・通常損耗）は貸主負担とされていますが、契約書の特約で「借主負担」に変えられているケースもあります。特約の内容はしっかりチェックしてください。

④〜⑥「退去・解約まわり」の確認ポイント

原状回復の範囲と特約

「退去するとき、部屋をどこまで元に戻す義務があるか」を定めているのが原状回復の条項です。

一般的なルールとしては：

• 借主負担：故意・過失による傷、タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷・臭いなど
• 貸主負担：経年劣化による壁紙の変色、日焼けによるフローリングの変色など

ただし、契約書に「クリーニング費用は借主負担」「鍵交換費用は借主負担」などの特約が入っているケースがあります。これ自体が必ずしも無効とは言えませんが、内容が合理的かどうかをしっかり確認してからサインしましょう。不安な場合は「これって一般的ですか？」と不動産会社に聞いてみてください。

禁止事項

「ペットを飼うつもりだったのに、契約書にしっかり禁止と書いてあった」「友人と一緒に住もうとしたら又貸し禁止だった」というトラブルは意外と多いです。禁止事項の欄は、自分のライフスタイルと照らし合わせながら読みましょう。

主なチェックポイントはこちらです：

• ペット飼育の可否（種類・頭数の制限も確認）
• 楽器・音楽機材の使用可否
• 事務所・仕事場としての使用可否
• 転貸（又貸し）の禁止
• 民泊・短期賃貸としての利用禁止

中途解約の条件

急な転勤や事情の変化で途中で退去しないといけなくなることもあります。そのときに知っておきたいのが解約予告期間と違約金です。

一般的には「1〜2ヶ月前までに通知が必要」というケースが多いですが、物件によっては「入居後〇ヶ月以内に退去する場合は違約金あり」という条件が付いているケースもあります。特に「フリーレント物件」は、一定期間内の退去に対してペナルティが設定されていることがあるので要注意です。

契約書でよくある「見落としがちなポイント」

連帯保証人の範囲

連帯保証人を立てる場合、保証人が「どこまで責任を負うか」が契約書に書かれています。2020年の民法改正により、連帯保証人の責任には上限額（極度額）を設定することが必要になりました。この金額も確認しておくと安心です。詳しくは専門家（弁護士や司法書士）に確認することをおすすめします。

設備の「現状有姿」について

エアコン・給湯器・照明などが「設備」として含まれるのか、「残置物（前の住人が残した物）」なのかによって、故障したときの修繕負担が変わります。「設備」なら基本的に貸主が修理義務を負いますが、「残置物」の場合は借主負担になるケースがあります。

内見時に気に入った設備があれば、「これは設備として扱ってもらえますか？」と事前に確認しておくのがベターです。

騒音・迷惑行為のルール

「何時以降は生活音に気をつけてください」「ゴミ出しのルール」などが付属書類（管理規約や使用細則）に定められていることがあります。これらは契約書の一部として扱われることが多いので、一緒に読んでおきましょう。

まずはLINEで「契約書を見てほしい」と送ってください

「契約書を渡されたけど、これって普通の内容？」「この特約、おかしくないかな？」と感じたら、一人で悩まずにソコスモに相談してください。

ソコスモは岡山市を中心とした岡山県内の部屋探しをサポートしており、夜22時まで対応・来店不要でLINEだけで完結できます。申し込み前には初期費用の総額見積もりも事前にお伝えしますし、仲介手数料も最大0円でご利用いただけます。

契約書の内容チェックや不安な点の相談、どんな小さなことでもOKです。

まずはLINEで、こんな一言を送ってみてください👇

「契約書の内容を確認してもらいたいです」

サインする前に確認できれば、後悔のリスクをぐっと減らすことができます。岡山での部屋探し、ソコスモと一緒に進めていきましょう！